今天这篇文章给大家解读下这两天的楼市热点：
(资料图)
1、金融16条
2、成都二手房利率4.1%
并给大家说说我对当下楼市短期的一个看法：
1、楼市短期政策底即将显现
2、现在是买房时机，特别二手
01 楼市短期政策底已现
近期，全国性、地方性楼市宽松政策频出。
但最值得关注的，无疑是央行+银保监联合发布的“金融16条”。
很多人看完“金融16条”认为它大而广，没有什么实质性的意义。
但我想说，“金融16条”是堪称史诗级的救市政策，是恢复楼市信心的关键所在。
比放开限购都还有实质的意义。
现在楼市低迷的核心原因，在于市场信心不足。
“三道红线”之下，房企融资难，都不敢轻易拿地或溢价，地方土地财政收入下滑。
同时也是因为融资难的问题，今年全国各地都出现开发商挪用预售监管资金，来填补到期债务、工程款，导致楼盘延迟交房甚至烂尾。
开发商都不愿意拿地了、楼盘还出现延迟交房甚至烂尾，你怎么让市场有信心？
另一点楼市低迷的原因，则在于经济大环境问题。
今年可以说是至疫情爆发以来，国内受影响最严重的一年。
太多人的收入都大打折扣，如何还愿意背负房贷给自己加杠杆？
想要让楼市从低迷中走出来，或者保持平稳发展，就必须得解决这两个问题。
而“金融16条”，就很大程度上起到了这个作用。
它涉及到支持房企融资、降低个人住房贷款、保交楼等。
下面四项影响最大：
一、支持个人住房贷款合理需求
“支持个人住房贷款合理需求”，今年已经提过很多次了，也是老百姓最关注的。
事实上今年也一直在按照这个方向在执行，LPR三年降，成都房贷利率已降到历史最低水平的4.3%，杭州、南京等城市甚至可以做到4.1%。
首付比例方面，也有不少城市现在认房不认贷、二手房首付从6-7成降低到首付4成。
利率和首付双降，不论是对于首套置业的刚需，还是二套置换的改善，都是极大的利好政策，能降低前期购房成本和减轻后期月供压力。
这次重申，说明利率和首付比例还有下调空间，甚至说提倡还没有执行的城市执行。
这在当下大环境下，是最“惠民”的政策了。
二、稳定房地产开发贷款投放
这一条的核心是“对国有、民营等各类房地产企业，在审批发放贷款时一视同仁”。
众所周知，之前国有企业融资更便利，民营企业中仅有少数头部房企能有资格被输血。
但现在高层旨意下来了，后续多数民营房企的融资渠道将会更为通畅，即便是出险企业，优质项目同样能得到融资支持，有利于整个市场稳定。
这一点在股市中也得到了体现，今天房地产开发板块中，涨幅靠前的大多为民营房企。
三、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期
“三道红线”出台以后，很多房企都出现了暴雷。其核心就是近两年楼市下行，不少房企前期开发项目，无法按照预期售卖，现金流无法偿还贷款。
一旦一笔到期贷款无法偿还，金融机构就更加警惕，从而让房企融资陷入恶性循环。长期以往，房企便彻底暴雷，出现挪用预售监管资金、烂尾等问题。
但现在这个政策，未来半年内到期的贷款，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
这会让房企长舒一口气，尤其是未来半年贷款快到期的房企，简直是救命稻草。
四、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款
这一招更狠。
房企如果真的暴雷延迟交房或烂尾，现在再给你提供“保交楼”专项借款。
这项政策会很大程度上提升金融机构放贷积极性，实质性缓解保交楼资金困境。同时解决房企和购房者的后顾之忧，进一步提升楼市信心。
拿成都来举例，近期开盘的中港东湖壹号和锦云天府，一个位置好、一个价格香，大家都想报名，但又担心楼盘延迟交房和烂尾。
现在这个“保交楼”政策出来后，会更一步的减小风险，刺激有意向购房者报名。
这四条用一句话总结就是：给房企“发钱”，让它们更好融资、更大胆去做开发；给购房者减轻压力和提供保障，更低成本、更放心买房。
所以我说这是比放开限购更具有实质性意义的政策。
“金融16条”之后，紧着而来的大概率会是利率下调、首付比例下调。
目前成都在利率和首付比例方面都没有跟进，这两点后期值得关注，将有可能。
今天有自媒体流传，成都二手房现在利率可以做到4.1%。
不过我经过多方面核实，目前还没有了解到有具体银行在执行。
但我相信应该快了。
如果成都能和杭州一样，认房不认贷、首套房利率4.1%、二手房首付4成，那这将是成都的政策底了。
能动用的金融工具、政策工具已经都动得差不多了。
要是你说还有全面放开限购，那我认为是不大可能的，毕竟同级别城市还没有。
02 现在是买房时机，特别二手
上面讲了，“金融16条”之后，我预判成都短期政策即将显现。
如果迎来政策底，市场无疑会迎来一波小反弹。
假如你是刚需，我觉得你没有去等这波政策底，特别是买二手房的话。
首付降低，影响不到你，你本来就是3成。
利率就算从4.3降到4.1，月供也就少了几十元/月，等利率途中房价反弹得不偿失。
如果你是改善，那可以再观望。
假如成都真迎来二套房从首付6-7成，降到4成，那将是少投入几十万的首付。
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