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最新公布!这40个城市,房价至少回到三四年前

2022-11-16 16:50:39 来源:财经白话专栏

作者:子非鱼

01 | 楼市继续探底

11月15日和16日,国家统计局先后披露了10月份的楼市各项数据与70个大中城市房价数据。

本号根据数据,梳理出了几个要点:


(相关资料图)

楼市继续探底。无论是房地产投资,还是房价,还是销量,还是调整面积,概莫能外。

1—10月份,全国房地产开发投资113945亿元,同比下降8.8%;其中,住宅投资86520亿元,下降8.3%。

来源:国家统计局

这项数据反映的是房企拿地情况,可以看到,走势一路向下,可见土地市场仍是一片肃杀。

财政部披露的数据,可以进一步佐证。前三季度, 国有土地使用权出让收入38507亿元,比上年同期下降28.3%。

销量与销售额方面。前10个月,商品房销售面积111179万平方米,同比下降22.3%,其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元,下降26.1%,其中住宅销售额下降28.2%。

来源:国家统计局

同样继续下探。

全国房价方面,之前我们已经计算过,2021年6月份全国商品房销售均价突破万元,创下高点,此后房地产市场整体转向,房价转跌。

但在今年4月份,在豪宅单边行情拉动下,均价见底回升,并在7月份再次冲破万元,8月份创历史新高,但在9月份再次跌破万元,10月份则继续向下调整。

通过前10个月和前9个月的全国商品房销售面积与销售额可以计算出,10月份全国商品房均价为9687元/平方米。

来源:国家统计局

接着看下跌面积。

70个大中城市中,10月新房环比下跌58个,9月54个,8月50个。同比下跌51个,9月50个。

70个大中城市中,10月二手房环比下跌62个,9月61个,8月为56个,7月为51个。同比下跌64个,9月63个。

以同比下跌数量来看,70个城市中超过90%的城市房价在调整当中。

02 | 40个城市房价至少回到三四年前

在统计的数据行列中,还有一组是相较于2020年的变化情况,这项数据我们只看二手房,因为二手房更能反映真实的市场变化情况。

相比于9月份,房价较2020年调整的城市数量增加了两个,为40个,8月为38个,7月为37个。数据再一次证明,调整面积在继续扩大。

具体名单为:

牡丹江、哈尔滨、北海、安庆、吉林、太原、宜昌、常德、锦州、贵阳、石家庄、长春、岳阳、襄阳、呼和浩特、南充、天津、湛江、遵义、南宁、秦皇岛、郑州、大理、洛阳、韶关、泸州、唐山、济南、桂林、武汉、丹东、包头、青岛、平顶山、兰州、南昌、济宁、沈阳、乌鲁木齐、九江。

来源:国家统计局

房价相比于2020年低,按照房价抛物线走势的非均匀对称关系来看,至少回到了三四年前。之所以说至少,是因为像牡丹江、哈尔滨相较于2020年跌幅超过10%,可以细品。

从南北划分来看(以秦岭淮河为界),南方18个,北方22个。

从区域划分来看,东北7个,其中东北四个主要城市,哈尔滨、长春、沈阳均在内,只有大连不在内。中部地区12个,包括太原、武汉、南昌三大省会城市。

华北、西北、西南、华南、华东,均有城市在列。

从城市级别来看,40个房价至少回到三四年的城市中,有16个中心城市,包括 哈尔滨、太原、贵阳、石家庄、长春、呼和浩特、天津、南宁、郑州、济南、桂林、武汉、青岛、兰州、南昌、沈阳、乌鲁木齐。

这些城市调整幅度之所以靠前,无非几种原因:

第一,库存高企,此前炒作太凶。比如青岛、武汉、沈阳、南昌。

克而瑞披露的数据显示,9月份狭义商品房库存量,青岛全国第一,武汉第二,沈阳第三。三座城市的库存量均超2000万平方米。

南昌虽然库存量排名不在前列,但由于人口较少,其人均库存量还是蛮高。而且最关键的是,南昌当下的住宅空置率第一。

今年贝壳研究院披露的一组28个重点城市住宅空置率情况,南昌以20%的空置率位居全国第一。

第二,之前过度依靠棚改,后来熄火。比如太原、石家庄、岳阳、宜昌、襄阳、贵阳、南宁、兰州、呼和浩特等城市。

第三,人口与经济低迷,楼市基石晃动。比如哈尔滨、牡丹江、安庆、吉林、南充等。

03 | 后续变化

以上统计局公布的都是10月份数据。11月份,政策有了诸多变化。特别是最近几天,一连串大文件接连发布。

比如“优化防疫20条”、“房地产金融16条”等,这些对经济和楼市都构成较大利好。

但在之前的文章中,本号也提出过鲜明的观点: 对经济、楼市构成较大利好,毋庸置疑,但不会引发楼市过度兴奋。

11月份,全国疫情再度蔓延,行情可能会比10月份更差一些。

后续即便稳定住,在利好文件之下,楼市行情调整的大趋势依旧很难改变。

症结在于收入、信心和确定性难以在短时间内回暖,有价无市的基本面短期不会改变。这三者是制约楼市能否回暖的关键因素。

再者,即便此后复苏,楼市也很难回到从前的“春风得意马蹄疾”的时代。

因为供过于求的基本面不会改变,房地产的金融属性正在削弱,人口已经转向,再加上房地产税风声鹤唳。

这些因素决定了,楼市正在告别普涨时代。在这一波调整之后,大部分人口减少、经济薄弱的三四线城市,会陷入长期阴跌当中。而具有人口流量的中心城市,可能会横盘较长时间,之后才会缓慢爬升。

标签: 国家统计局 大中城市 呼和浩特