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房地产团灭,这个行业却冉冉升起

2022-11-15 08:46:56 来源:挖数


【资料图】

1994年一项财税体制改革开始在中国施行,该项改革重新划分中央税和地方税,以及中央地方共享税,历史上称此次改革为 分税制改革。
改革的目的,主要为缓解自1980年以来中央财政入不敷出的现状。
其规定了地方的关税、消费税、央企利润等归属中央;营业税、个人所得税、城镇土地使用税等归属地方;增值税按中央75%,地方25%分享等。
实施后的次年,中央财政收入实现了 203.5% 的空前增长,1993至2012年间,中央财政收入由4349亿元,增长到56175亿元,增长了26.96倍,年均增长 19.02%
中央财政收入增加,地方财政负担却越来越大,各地方政府为了财政收入展开经济竞赛。
必须有一个行业,来撑起地方的财政收入,而 房地产业 ,就是那个被选中的行业。
还记得上面的分税制改革么,其规定了 “土地使用权出让收入” 基本全部由地方政府掌控,而于1998年推行的城镇住房制度改革,又明确了房地产业的市场化、货币化、商品化。
由此,房地产业一点即燃。
大概从2002年开始,中国富豪榜开始被房地产业霸榜,比如2002年的胡润百富榜,前10名有6位都是房地产企业主:

都是房地产企业

那一年,我国有 12.8亿人口,城市化水平为 39.1%,论城市化仅是发展中国家的平均水平。根据国土局的记载,那一年深圳的房价在 5533元 一平米左右。 (城市化水平=市镇人口/总人口)
房地产业不仅肩负地方政府创收的重担,也肩负着提高我国城市化率的重任。

2002年的深圳已经非常现代化

5年后,2007年胡润百富榜又是房地产业占据6个位置:
那一年,刚刚26岁的杨惠妍,获得他父亲杨国强所有的碧桂园股份,荣登榜首,而彼时正风华正茂的许家印拿下第六的位置。
对比02年和07年的榜单,前十富豪中房地产企业家的财富从 307亿 飙升到 3430亿,足足  11倍 ,可见房地产业造富速度之快。
2007年我国人口是13.18亿,深圳房价在 14223元/平米左右。
把时间加速一下,来到7年后的2014年,这一年是不平凡的,来自互联网行业的马云,把2013年榜首的房地产大亨王健林赶下宝座,胡润百富榜的前十富豪一半被互联网行业把持。
如果说房地产业的崛起主要是政策推动,那互联网业崛起则主要由全球科技革命推动。
2010到2014年,中国市场智能手机出货量从5000万部左右,飙升到接近4亿部,移动互联网用户量指数级增长,造就了一批富豪。
互联网虽锋芒毕露,但终究盖不住房地产的光芒,2017年是恒大许家印最高光的时刻,那年他登上胡润百富榜榜首,身家超第二名400亿。
广东是改革开放桥头堡,房地产富豪多起家于广东,像顺德的碧桂园,广州的富力,深圳的万科,恒大许老板起家于广州。
1992年,36岁的许老板南下广州,在一家房地产公司打工,开发的第一个项目是广州的珠岛花园。
当时光珠岛一个项目就给公司赚了2亿多,可那时许老板月薪才3000,惊觉房地产暴利的他毅然辞职创立恒大,到2004年,恒大已经与富力、碧桂园、雅居乐、合生创展并称地产业的华南五虎。
2009年,恒大在香港上市,2012年,许老板在北京开完会后冲开记者一路小跑,留下那张傲娇的爱马仕照。
跑了5年,终于在2017年荣登中国首富。
查询数据,发现20年间,我国商品房的年销售面积从2000年的1.86万平米,飙升到2019年的17.1万平米,接近 10倍 ,商品房均价也涨了近 5倍 。
当然那只是平均房价,个别城市更夸张,以深圳举例,2000年深圳房价在5000元左右,2019年涨到6.5万, 13倍 。
2019年时我国城镇化率已经达到 60.31%,超出世界55.71%的平均水平,接近发达国家 78.40% 的平均水平,我国房地产业成功完成了他的使命。
2020年迎来转折,当年的8月20日,恒大、万科、碧桂园、保利等12家房企受邀参加中国央行和住房城乡建设部召开的座谈会,会议提出重点房地产企业资金监测和融资管理规则,即 “ 三条红线 、四档管理”。
三条红线指:1、剔除预收款后的资产负债率不超70%;2、净负债率不超100%;3、现金短债比不小于1。
三条红线砸下来,负债率国内第一的恒大首当其冲遇到现金流危机。
2020年胡润百富榜,许老板排在第五位,资产总额2350亿。
到2021年,许老板消失了,好不容易在搜索引擎找到他,原来已经掉到70位,身家缩水到730亿。
2022年进一步下滑到172位,身家 300亿。
2021到2022年连续2年,富豪榜前十已难觅房地产业踪影,一个时代落幕。
2021年前十榜单,比较明显看到新能源汽车占据2个席位,分别是第三位的宁德时代和第七位的长城汽车。
下边是2022年的前十榜单:
公司变化不大,但能明显看到互联网企业家的财富在缩水,比如张一鸣从3400亿到2450亿,马化腾从3170亿到2150亿,叠加各大互联网公司裁员潮,新一轮互联网泡沫即将破灭。
但从中也不乏看到亮点,比如第一位的钟睒睒,身家从2021年的3900亿到2022年的4550亿。
查看农夫山泉港股股价,从2021年顶点的 67,跌到如今的43,由此可见并不是农夫山泉的市值增厚了钟睒睒的身家,那么原因何在?
实际农夫山泉只是钟睒睒持股的一家公司,2020年4月,有另外一家生物公司在A股低调上市,短短8个月时间到20年年底,该公司股价飙升 22倍 ,2021年继续飙升 54%,截至目前,该公司市值达 1200亿,其背后最大股东,持股74.23%的正是钟睒睒。
该公司市值的暴涨,增厚了钟睒睒的身家。
而这家公司从事的业务,正是最近处于风口浪尖的疫苗业务,该公司是国内HPV,即二价宫颈癌疫苗的龙头,同时其鼻喷式新冠疫苗已处于三期临床阶段。
近段时间股价涨的最疯的都是疫苗股,比如某鼻喷新冠疫苗龙头股,股价在短短17天内从127涨到295, 2.3倍 。
随着国内流行病学的发展,以及大家对于健康的逐步重视,疫苗相关业务的公司,将在未来一段时间,成为中国市场冉冉升起的新星。

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