（鹤岗“卖楼” ，棚户区的回迁房按单元卖 图片来源：受访者供图）

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经济观察网 记者 陈月芹 编辑 张雅楠 每一次，与“鹤岗”有关的词条冲上热搜，都让一批年轻人心里泛起去东北边陲小城买套房的涟漪。有人称鹤岗是年轻人精神上的“北上广深”，是退休养老的备选栖息地，是自媒体、电商等自由职业者结束漂泊的低成本安居之地……

鹤岗因煤而生、因煤而兴，同样也因煤而困，却在2019年后因房子“白菜价”出圈。在网红城市、低房价之城IP背后，鹤岗还有众多标签：2011年，鹤岗市被确定为第三批25座资源枯竭型城市之一。

在清华大学建筑学院长聘副教授龙瀛等学者眼中，鹤岗代表着一类收缩型城市。受煤炭资源枯竭、主导产业衰落等因素的影响，鹤岗市出现了人口流失、城市收缩的现象，导致城市发展问题逐步显露。

“收缩城市”一词，最早由德国学者豪瑟曼和西贝尔于1988年提出，用来指代受去工业化、郊区化、老龄化以及政治体制转轨等因素影响而出现城市人口流失乃至局部地区空心化现象的城市。

到了2019年4月，发改委发文指出“收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中”，这是国内政策首次提及“收缩型”城市的说法。

中国城市收缩现象不容忽视。不仅煤城鹤岗、锡都个旧，伊春、铁岭、双鸭山、牡丹江等越来越多的城市面临人口流失、产业衰败等问题。

和国外城市相比，鹤岗等城市应对收缩有哪些特色？“鹤岗”们主要存在哪些城市空间问题？七普数据透露出了中国城市收缩的哪些趋势和特点？未来如何解决收缩城市的房屋空置问题？对此，经济观察网专访了清华大学建筑学院龙瀛。

龙瀛是第一届中国收缩城市规划设计工作坊的发起人，也是北京城市实验室创始人，在收缩城市的研究方面，主要涉及收缩城市的内涵界定、精准识别、评估收缩城市的空间表征、影响及规划应对策略等方面。

鹤岗火了

经济观察网：有一个有趣的现象，这两年有很多一二线城市年轻人“逃离大城市，去鹤岗找自由”，比如一位中介两年多卖出了200多套房子，但目前只有不到1/10的人会到鹤岗生活。低房价带来的房产交易的繁荣，会是收缩城市转型发展的机遇吗？

龙瀛： 我觉得部分年轻人买房的心态是为了有个寄托，另外一部分是确实去生活的，如那些工作适合远程的人群。

对收缩城市而言，房子空了，人走了，怎么办？

国外应对住房空置问题有一些实践，但确实难度很大。现在最大的一个变化是技术革命的进步。近三年，非在地数字游牧、远程办公、第三场所办公火起来了，原本大家对这些新生生活方式没有太多认识。疫情背景下，很多地方被动做了一次社会实验，也算是一个助推剂。

鹤岗爆火，最主要的推力还是远程办公更普遍了，一些创意工作者、知识分子、艺术业从业者等到鹤岗工作生活成为可能。我认为，技术革命为人口流失、城市空置问题的解决或缓解提供一个新思路，这是最核心的变化。

这方面，发达国家对收缩城市空置问题的应对也少有考虑，毕竟这是非常新鲜的事物，全球正在同步经历和探索。

经济观察网：为什么鹤岗能在众多资源枯竭型城市中率先出圈？

龙瀛： 拿鹤岗和伊春做对比，2019年中国收缩城市规划设计工作坊去调研时发现，鹤岗进行过大规模的棚户区改造，所以鹤岗老百姓手上有很多棚户区回迁房，加上棚改后又盖了部分商品房，一起大量流入市场。

伊春也是如此，虽然都是地级市，但伊春主城没有鹤岗大，多个区县散布在市域内，空置房屋不少散落在外围，各个区（最新一次行政区划调整前）之间离得很远，造成伊春主城比较小，相比之下，鹤岗算是大城市。

鹤岗因煤而生、因煤而兴，同样也因煤而困，却在2019年后因房价低成为它的优势，中国很多地方都有这种情况。例如甘肃玉门，有大量闲置的房屋，政府就把房子稍微修一修，以很便宜的价格租给一些来玉门打工的人等等。但玉门的特点是离东部太远了，而外地人去鹤岗，可以先飞佳木斯机场，再坐火车或客运，高铁也马上要开通了。所以鹤岗对河北、山东、北京等北方城市而言是可达的，交通上有一定优势。

应对收缩的“鹤岗模式”

经济观察网：你接触过很多类似东北或者非沿海人口流出型城市，当地政府还在希望未来能继续增长吗？转变是从哪开始的？

龙瀛： 规划上应该不至于，我认为地方政府都明白，整个中国未来人口都会变少。

什么时候开始转变的，不同地方不一样。五普到六普（2000-2010年）的十年间，中国各城市还在遍地开发，东北局部收缩，到了六普到七普（2010-2020年），东北几乎全域收缩，只有两个城市出现增长。

2015年左右，当学术界、规划业界在讨论东北人口流失时，实际上那还是东北这方面最好的时候。

往后看，当下预计也是未来一段时间内东北人口最多的时候。

现在一个城市的人口减少10%、20%，感官变化还不明显，目前都只是初级阶段，未来如果减少50%人口，房屋空置问题会愈发严重，到处都是空房子，外地的买手买都买不过来。

除了关注常住人口、户籍人口总量的减少，我们还关注人口结构的变化，比如新生儿数量、人口出生率、老龄化、人口素质，但数据有限确是现实问题。我和团队2019年去鹤岗，小孩就很少，儿童公园里几乎都是老年人。

我认为政府层面对继续增长或适应收缩，态度上的真正转变要数2021年，那时七普数据揭晓。

经济观察网：全球对收缩城市在规划设计上主要有哪些应对策略？鹤岗选择了哪条路？

龙瀛： 收缩城市在规划设计上主要有两种策略，其一是应对策略，也就是我们要与之斗争，让人口回流、经济复苏，比如鼓励城市再开发、引入知名企业和刺激性的投资项目等；另外一种是适应收缩，适应人口的流失，比如说建立土地银行、将废弃用地转换为公园绿地、都市农业等绿色基础设施。

我们有篇论文还没发，其中会提及2015年至2021年间，鹤岗修建了大量的绿地、体育公园、城市公园、带状公园等，鹤岗绿地翻了一倍。我们认为，收缩城市将拆除房屋、设施后的用地以及其他废弃地/空地，转换为公园绿地等绿色基础设施，是应对和适应人口流失、土地空置非常有效和恰当的手段。

（鹤岗将废弃空地改为绿色基础设施 图片来源：受访者供图）

其中一个原因是，还留在这个城市的居民很喜欢，像北京也规划了很多郊野公园，不光是小城人口流失，大城市也不可避免，因此改善人居环境很重要。

另一个原因是政府修公园绿地的成本较低，如果想再发展，绿地有弹性，在绿地上盖房子、工厂、产业园、写字楼，总比拆除建设用地再建的成本便宜得多。

所以，在应对城市收缩问题上，国内外都会用绿色基础设施来应对，但中国城市的最大特点是做绿色基础设施的规模很大，而美国，例如我们考察过的东北部的锈带的底特律、克里夫兰，都是一个一个小院子拿来拆，最后再进行点绿化。鹤岗的绿化规模确实比美国的收缩城市要大得多，老百姓也多喜欢。

当然，鹤岗即使不能完全代表收缩城市应对的“中国模式”，很可能也能代表东北地区或平原城市吧。

经济观察网：这类收缩城市政府是否平衡过改建成绿地和城市更新两种方案的可行性？

龙瀛： 当地政府机关都有房子了，也不需要很多写字楼，住房又非常充足，这种城市更新的目的是什么呢？

城市更新是需要大量投入的，要知道，在北京作老旧小区改造，或广州作三旧改造的时间成本、投入成本都很高，得有利益，所以对于人口流失城市或者走向衰败萧条的城市如何城市更新这个问题，我认为可能只是局部微更新，进行基础设施的基本维护等。

无论采取什么方式，针对收缩城市最核心的共识是要提升环境空间的品质和老百姓的生活质量，让留下来的人生活得更好。

房屋空置问题亟待正视

经济观察网：鹤岗主要存在哪些城市空间问题？这些问题如何影响鹤岗老百姓的生活？

龙瀛： 主要表现为三个层面，宏观层面的采矿塌陷区问题、中观层面的城市空地，和微观层面的空间失序问题。

我们通过前期调研发现，资源枯竭、经济下行、人口流失等导致鹤岗市存在大面积的采矿塌陷区，且城市空地也广泛分布，空间失序现象较为严重。这些空间问题给城市发展造成巨大的危害。

例如，采矿塌陷区问题，据我了解，以前鹤岗居民采矿后留下了大坑，观感也不好，当地部门已经在处理了，比如修建成矿山公园等；城市空地是另一个层次，现在很多变成绿色基础设施；通过街景图片和我们采集的数据来看，城市存在空间失序问题即空间品质不足，脏乱差，私人物品侵占道路，建筑外立面涂鸦、污损，建筑垃圾堆放、丢弃，绿化杂乱、未维护等。

除此之外，我认为，未来人口流失城市的房屋空置是主要问题，2019年时，鹤岗就出现房子按照整个单元来卖的情况。

政府应该主要关注空间品质改善，如公共空间修建改建为绿地公园；其次是房屋空置问题，怎么把那么多空房子卖出去；已经有人居住的小区，空置时间长了，拆还是不拆？

假如小区80%都空着，人少了很多，剩下的人在那生活还可能存在心理问题。当然也涉及物业的维护、供暖等，这都需要找到解决办法。

以前国内语境关注的房屋空置问题，主要是新城新区的“鬼城”。当下和未来，原来住过人的房屋空置，将会更多走向公众的视野。后者的解决，往往更为复杂，应对的难度更大。

房屋空置未来会是个大问题，无论是新城新区还是老城，我们正在重点研究这个方向。

经济观察网：中国目前有多少收缩城市？变化速度上有什么特点？

龙瀛： 在快速城市化的背景下，过去一些年，中国大多数城市正在同时经历人口萎缩和空间扩张。

2010年至2020年期间，我们确定了1507个区县出现收缩，约占全国2896个区县的52%，面积约440万平方公里，几乎覆盖了中国46%的领土。这还不算当时没有公布区县七普数据的新疆维吾尔自治区。

此外，我们进一步发现，从2010年到2020年间，中国已有266个收缩城市（行政城市/市辖区/市区），与2000-2010年相比增加了86个，这表明中国城市收缩进一步蔓延。

从空间分布来看，中国收缩型城市呈集群状，主要集中在东北和中部地区。我们建议当地有关部门应该采取措施，调整以增长为导向的规划模式，以扭转人口流失对城市发展的负面影响。目前已有多个部委认识到城市收缩的紧迫性，开展相关调研、座谈会。

人口逐渐减少到只剩一半的时候，大量房屋和基础设施会被废弃，现在还只是开始阶段，在空间上还看不到太明显的变化，例如你去了鹤岗，也感受不到它十年间人口少了15.8%。

（龙瀛和团队在鹤岗调研一个已关停的选煤厂 图片来源：受访者供图）

经济观察网：能否在全球找一个跟鹤岗相似的城市做对照，以吸取其他国家城市的经验？

龙瀛： 这还真不好找，我们也有学生正在做类似的国际城市对比。以底特律为例，它和鹤岗并不像，首先规模差距悬殊，其次底特律不是资源型城市，而且它的衰败不是因为采矿，而是制造业没落，当时通用汽车的很多生产线转移、搬走，导致了它的衰败和收缩。目前学生们找了很多种类型，但还没有聚焦到某一个城市。

我想，城市之间的可比性也较低，比如鹤岗的绿色基础设施对策就不可比，更不用说制度上存在差异，例如土地制度、经济发展阶段都相差太大。

很多人说，中国收缩城市或者住房空置的最大问题，第一是环境空间品质没有达到那么好的时候，人就走了；另一个是社会经济发展没有到发达的程度，就开始衰败，类似于“未富先衰、未壮先病”。

所以，也不太好找哪个城市能够跟鹤岗直接对应，经验都是自己干出来的，有时候不只看政府的想法，而是整个社会慢慢摸索出来的，企业主怎么做、老百姓怎么选择等。

如同前面所讲，当下社会发展最大的特点是技术革命日新月异，数字游牧、远程办公、无人工厂等在近三年间快速被认知到，这才是更深刻的变化。在新的技术变革下，如何来应对人口流失，谁都没有经验，大家都同步在经历这些事情。

经济观察网：收缩城市中的房屋空置问题如何解决？

龙瀛： 中国房屋空置率或者鹤岗房屋空置率多少，政府都不知道，我们现在还处于空置率测度阶段，还远没有可信的新房老房空置率的政府公开数据（如通过房屋普查、房屋调查等）。

至于未来如何应对，那可能要靠一些社会化组织，类似房屋银行，或者交易制度上的改变，再有可能就是通过空间干预、建筑设计等模式，例如一个单元楼有100户，有50户的人走了，剩余空置的空间拆也没法拆，怎么利用，甚至还涉及到供暖服务和物业服务问题等。

中国的房屋空置问题更严重、复杂，因为大都是集合住宅，塔楼和国外独栋的建筑不一样，拆的成本更高。或许能通过再分配的方式，进行内部调整，比如整栋楼走了一半的人，那剩下的人都住一二单元，三四单元就空出来种蘑菇、种菜、木耳等，需要和居民广泛沟通。

经济观察网：目前国内对房屋空置率的统计有哪些参考数据？

龙瀛： 统计空置率很难，有些学者提出用用电量数据、夜光影像等数据的研究探索，我们也在和不同的数据公司、互联网、科技公司合作，和高分辨率的夜光影像、手机运营商合作，以及人工做小规模的抽样调查，再来做比对。

最近这一年，我们也在以北京为样本，测试和调整统计房屋空置率的办法，先做方法研究，到时候再转移到其他人口流失的收缩城市。