昨天(11 月 9 日)，地产股债市场双双迎来大涨，房地产市场要转风了？

立冬了，春天也不远了。要知未知，检视过往，我们一起回眸一下十月的楼市，看是否有隐藏的重大因子要萌芽了？

属于2022年的光阴所剩无几，各行各业均开始进入收官冲刺阶段。但对于命运多舛的房地产业，“金九银十”的余温尚未褪去，满地黄花堆积的楼市销售数据似乎已给全年的大结局提前定调。市场的魅力在于，所有人能猜中开头却无法预料结尾。刚刚过去的10月，在无精打采的销售数字下面，是撕裂的城市楼市表现和迥异的企业主体行为。

(资料图)

十月全国楼市数据：

乍暖还寒时候，最难将息

曾经寄以厚望的“金九”旺季，全国楼市并未取得预想中的回暖业绩；接下来的“银十”阶段，市场不温不火的表现也就毫不奇怪。整个10月份，房地产市场维持了三季度以来的探底回升，缓慢复苏的过程。

一、房屋销售

根据中指研究院数据，2022年10月，全国重点100城新建商品住宅月均成交面积约3109万㎡，同比下降超30%。9月重点城市商品住宅成交面积环比增长6.1%，同比下降19.1%，“金九”表现不及预期。进入10月，市场情绪未见明显改善，重点100城成交面积环比下降约10%，同比降幅仍在两成左右。

全国各线城市10月份商品住房销售均不尽如人意，同环比继续两位数跌幅。

从亿翰智库监测的全国40城数据来看，10月份，全国商品住宅销售面积为1579.5万㎡，同比下降20.9%，环比下降20.8%。

具体来看，一线城市住宅成交269.3万㎡，同比下降 17.5%，环比下降27.3%。核心二线城市销售情况稍好，住宅成交636.7万㎡，同比下降11.8%，环比下降5.8%。普通二线城市，住宅成交298.8万㎡，同比下降26.0%，环比下降37.9%，同比环比又由正转负。三四线城市住宅成交374.7万㎡，同比下降31.1%，环比下降19.6%。

二、住宅价格

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年10月，百城新建住宅平均价格为16199元/㎡，环比下跌0.01%，已连续4个月环比下跌，跌幅较9月收窄0.01个百分点；同比上涨0.06%，涨幅较9月收窄0.09个百分点。

2020年1月至2022年10月百城新建住宅均价及环比变化

全国百城二手住宅平均价格为15945元/㎡，环比下跌0.16%，已连续6个月环比下跌，跌幅较9月扩大0.03个百分点；同比下跌0.51%，跌幅较9月扩大0.12个百分点。

2020年6月至2022年10月百城二手住宅均价及环比变化

根据中国房地产指数系统百城价格指数，10月份百城新房、二手房价格环比下跌城市数量继续保持高位，共54个城市新建住宅价格环比下跌，75个城市二手住宅价格环比下跌，且二手房价下跌城市数量为两年来新高。

今年以来，全国新房和二手房市场强弱分化明显，但成交价格仍处持续跌势，证明整体市场仍处在虚弱乏力状态。

三、土地供求

根据中指研究院数据，2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面43416万㎡，累计同比-39%。

全国重点23城10月土地供应与成交面积同比双降。成交地块231宗，规划建面由 9月的3012.3万㎡降至 2157.8万㎡，同比降幅达28.4%；成交金额受国庆假期与疫情等因素影响，成交金额1904亿元，较9月同比下降45.4%。

总而言之，10月份全国房地产还是典型的疲软市，房屋成交量价齐跌，土地市场依然看不到投资改善信号。

萧瑟行业里的易位：

“国进民退”的房地产开发主体切换

10月份的房地产成交数据只是在已经审美疲劳的不好消息播报中，再增加一点新料而已。经过上半年惊涛骇浪般的急跌后，下半年至今楼市基本就是筑底回升，反复拉锯的局面。眼下市场雄起很难，崩盘也不可能。今年扫尾的行情估计也会是慢慢熬的形势。但在平淡的表象下，市场运行主体正在悄然变天。

今年前10月的市场成交特征，均是房屋量价齐跌、土地乏人问津的颓势。这说明供需双方都开始进入躺平状态。开发商方面，由于大量民企的债务爆雷和烂尾楼现象，剩下的还有购房需求的客户纷纷用脚投票寻找避风港。反映到成交上，今年二手房强于新房的局面即为明证。体现在开发主体上，自带安全光环的央企和地方国企受到买房者的信任背书。

根据克而瑞统计，9月和10月TOP100房企单月全口径销售金额分别同比下降26%和32%，而部分央企国企凭借其经营稳健、市场信誉等优势，呈现出逆势增长的业绩表现。如招商蛇口在9月、10月的销售额，当月同比增长约50%，华润置地在9月、10月销售额，当月同比增长约40%。

从今年公布销售目标的15家上市房企来看，2022年1-10月，目标完成率均值为58.8%，低于2021年同期的78.5%，完成全年目标的压力较大。前10月，目标完成率较高的多是央企和国企，招商蛇口、越秀地产、首开股份目标完成率均在70%左右。

在土拍市场，从企业性质来看，10月拿地仍以央企和地方国企为主，民企仅在少数城市较为活跃。2022年1-10月权益拿地金额 TOP100房企中，央企、地方国企和民企的占比分别为40.7%、47.6%和11.7%。有国资背景的房企拿地金额接近九成比例，曾经雄踞一方的民营房企，市场份额大幅萎缩。

楼盘销售上，央企、国企开发商愈来愈强势；土地市场中，国资房企近乎独角戏的表现，都昭示着市场开发格局已经发生重大倾斜。这对中短期的房地产市场都将产生重要影响。

低迷楼市中的异象：

日光盘频现与外资抄底

本轮房地产调整持续已有一年半时间，连绵不断的下跌腰斩消息，耗尽了很多人的耐心，也震退了不少市场玩家。如果仅凭纸面上的数据就对楼市下悲观结论，又会走入认知误区，忽略了中国地域辽阔，区域市场严重分化的现实。

10月份的销售大数据不用多说，在看似一片颓丧的形势下，却是极度冷热不均，你方唱罢我登场的精彩纷呈。

10月29日，深圳深业颐瑞府项目正式选房，本次推售444套住宅，共有1220批客户成功登记。耗时不到3小时，开盘售罄。深业颐瑞府是2022年深圳出现的第五个日光盘。本次住宅备案均价约4.53万元/㎡，总价区间约417-620万元。在深圳属于性价比超高的楼盘，受到追捧并不意外。而在豪宅市场，深圳一样也是日光盘频现。

9月21日，深圳蛇口湾区招商玺家园开盘，604套房，均价11.2万/㎡，起步价1244万，吸引了1614人参与摇号，光摇号门槛就350万。让人意外的是，只用了13个小时，全部房子就宣告售罄，总货值超过100亿，平均卖掉一套房只需80秒。

截止到2022年9月，深圳豪宅成交市占率达到11.7%，较去年提升了4.97个百分点，创下近6年市占率新高。 2022年，深圳豪宅市场依然延续着2021年的良好势头，全年成交规模或将超越去年创下新高。

深圳豪宅“日光盘”并非孤例，近期在全国多个城市也上演了类似一幕：在北京，一楼盘143套房，吸引了18000多人摇号，几个小时就卖光。在西安，一楼盘200多套房，居然超过了46000人报名，几乎瞬间就抢光。

全国各地优质住宅的被疯抢，可以看作国内高净值人士的资产配置行为。而在房地产长期不见起色的时刻，无利不起早的外资也在悄然进入。

10月25日，凯德中国豪掷近15个小目标，收购了杭州钱塘区的1宗40亩大的住宅地块。也是10月份，凯德中国还曾以20.37亿元的底价，大手笔拍下北京CBD的博瑞大厦。

从去年四季度起，外资抄底中国房地产的消息陆续曝光。与国内投资者偏好住宅产品不同，外资出手的国内物业集中在物流园、写字楼等产业、商业地产上，项目区域聚焦于国内一二线大城市。外资的这种长线地产投资对国内房地产市场的影响微乎其微，更多地具有一种风向标的作用。

在艰难回升的全国楼市中，普遍的低迷掩盖不住局部城市和部分优质项目的耀眼光芒。央企、国企逐渐占据地产大舞台的C位，在信心极度不振的当下，不失为增强客户投资动力的定心丸。

刚刚过去的10月，同比、环比双跌的成交业绩与被疯抢的日光盘同在，陷入集体性焦虑的市场与外资的大手笔抄底并存。 中国房地产是一个光谱五颜六色的复杂结构，简单地看多或唱空都不足以描绘全貌。市场永远是危中有机，看待未来的楼市前景需要保持一份 有心、耐心和信心。 （申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）