环球今亮点！重磅推荐 | “工业上楼”第一园是怎样炼成的？

2022-11-09 16:29:35 来源：大商荟

近几年，随着城市土地问题的解决，“工业上楼”逐渐成为一个热门词汇，各大城市开始积极探索工业载体新模式。到底什么是“工业上楼”呢？ “工业上楼”也被人称为”摩天工厂“”垂直工厂““空中厂房”等，其实就是高层工业楼宇，通常指高度超过24米、或层数达到6层及以上的高层厂房。

这样的高层厂房在建筑设计上会在楼层荷载设计要求上有所提高，满足企业的生产需求，每层还要设计相应的卸货平台和吊装平台，满足人货分离的办公生产需求。极大地提高工业空间利用效率，但同时也受限于高层楼宇的承重等，工业上楼企业一般为生产设备较轻，生产过程噪音与污染较小的高端制造业，例如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。

目前，“工业上楼”模式在珠三角、长三角的部分城市发展经验较为领先。 珠三角地区凭借着与港澳毗邻的地缘优势，在改革开放以后迅速成为了世界重要的制造业基地。但随着经济的高速发展，珠三角城市工业面临着越来越严重的土地紧缺问题和产业升级。 深圳从“制造”向“智造”转型的推动下，不断在存量土地上挖掘价值潜力，诞生了国内第一个“工业上楼”项目——全至科技创新园。

该园区自2012年起开始投资打造，按照“厂房+写字楼”的复合标准建设了23层的科创大厦，定位研发、办公、生产一体化，工业空间大幅拓展，高楼层照样可以开工生产，其 开创并成功实践了深圳“工业上楼”模式，被政府及业界誉为“深圳工业新标准”。

全至科技创新园效果图

Part.01

从低端工业区到摩天大厦

深圳全至科技创新园是国内第一个工业上楼项目 ，由业主深圳市佳领域实业有限公司进行改造，运营方是深圳市全至产业新城运营有限公司。项目利用城市更新的机会探索工业上楼模式，既为企业园区创造了大量的厂房，又倒逼了工业结构调整和企业转型升级，缓解了当时经济发展与用地紧张之间的矛盾。改造之初，工业上楼只是一个概念，缺乏明确的政策指导。

园区地处宝安区沙井街道后亭社区，前身是茅洲山工业区，占地面积近3万平方米。原有产业能级不足，更新前园区内共有29家企业，均为五金制品、模具销售、配件包装、塑胶生产等传统低端制造行业，企业规模偏小，缺乏核心技术和知识产权。

2011年起，茅洲山工业园改造启动，以 “适应中国制造2025、工业4.0 和高端智能制造业需要的新兴产业空间” 为理念进行规划、启动旧改，通过拆除重建和综合整治相结合，正式转型为全至科技创新园。

园区投入数亿元，按照“厂房+写字楼”复合标准建设23层的全至科创大厦，楼层高度增至99.8米，层高4.2米，定位研发、办公、生产一体化，工业空间从此前的5万平方米拓展至15.5万平方米。

为保障“智能制造”高层厂房的安全性和实用性，全 至科技创新园提出750kg/㎡的荷载和4.5米的层高要求；大厦内设有高速客梯和大型货梯、大型全天候卸货平台；每个办公间都预装了通讯信号放大器等。 这些设置使得楼内的任何空间设置和硬件装配都可以适应企业批量生产的需要，十楼以上照样可以开工生产，全面满足了科技型制造企业的需求，让“摩天大楼里机器响动”成为现实，大大提升了工业厂房的利用效率。

全至科创大厦建筑指标

(资料图片)

“老式的工业厂房，没有排风，厂房里放个大风扇就当排风设备，也没有雨污分离的设施。但是全至的每个单元都按照企业生产的标准建设了独立的污染排风管道，排水也实现了雨污分离，每个单元里还建设了独立的茶水间、洗手间，企业可以在前端做研发和办公，在后端做生产，满足了高端智能制造企业的研发生产一体化需求，建设标准几十年也不会落后。” 全至科技创新园陈建鸿经理曾对外介绍道。

除了高端厂房外，全至科技创新园还具备现代创新园区所要求的的一切元素：商业公寓、商务会议室、产品发布厅、餐饮、商业消费等配套设施一应俱全，实现研发、生产、生活无边界融合，是典型的新型产业创新综合体。

Part.02

从低端产业到智能制造

最初的宝安区沙井街道，借助地理优势和便捷的交通路网，从20世纪80年代中至21世纪10年代初蓬勃发展了低端制造产业，随着经济产业的发展，产业升级势在必行。改造后的全至科技创新园，在招商引资过程中以工业互联网、智能装备及机器人、物联网、大数据产业为中心，定位为智能制造园区，仅接受拥有自主知识产权、自主研发能力的制造业企业入驻，对企业提出了更高的要求。曾有不少五金电子等行业的企业前来咨询，却纷纷吃了“闭门羹”，全至的招商团队宁愿暂时空置也没有引进这类企业。

通过对老旧厂房的改造及产业迭代升级，全至科技创新园自2015年3月正式招商以来，已吸引约200家科技企业入住，集聚高端人才三千多人，目前园区招商入驻率已达90%，且入驻园区的智能制造产业集聚度高达85%以上。

而对于原先茅洲山工业园的企业，全至科技创新园的更新倒逼企业进行自身的转型升级，将生产噪音较大、污染较大的设备迁移，保留原有的试验、测量等小型生产，优化改造企业生产流程，满足科创大厦对企业的要求。

深圳市诚之益电路有限公司 2008年就已进驻茅洲山工业园，在全至科技创业园开发后，便搬进了科创大厦。改造之前，深圳市诚之益电路有限公司占据了老厂房的两层，拥有2000多平方米的生产空间；而在进驻科创大厦之后，该公司的生产与办公的空间压缩了近一半，只有1000多平方米。但这并没有影响公司的生产效益，反而让其获得了更多发展契机。据深圳市诚之益电路有限公司总经理林益明介绍，公司将生产所需的噪音较大、污染较高的设备进行迁移，并把外迁的制造工厂作为生产基地，而在科创大厦中的办公室则作为公司“总部”，针对试验、测量等进行小型生产。 迁出的制造工厂降低了用地成本，在这里还能获得更多的优质资源，可谓双赢。

“来到科创大厦之后，我们整体的工作环境得到了提升，这让我们面对中高端客户的时候更加自信。我们的邻居越来越‘高大上’，也促进我们自身的不断提升。”

除此之外，全至科技产业园也不断建设科技创新平台来促进产业协同发展。园区通过联合中科院西安光机所·深圳市协同人工智能和先进制造研究院、深圳市机器人标准检测技术服务平台、智能制造分布式协同创新网络、IMC Lab 智能制造协同创新实验室、智能制造人才培训基地等重要科技产业创新服务平台，实现“产业链-供应链-服务链-创新链”四链一体的新型产业园区生态体系，集聚了一批工业4.0、智能制造领域极具发展潜力的企业和机构，形成了较为完善的机器人和智能装备产业链，具备突出的科技企业孵化加速服务能力。

Part.03

“工业上楼”模式的未来

深圳宝安有数以百计的园区，其中70%以上属于老旧园区，园区品质进一步挤压了优质产业的生存空间。一些老旧工业区标准不高，机器运不上去，很多企业只能选择入驻一楼，极大浪费了土地空间，使得容积率一直上不去。而全至创新产业园通过“工业上楼”模式的成功改造运营，不仅让宝安西部的企业无需到福田南山等地找写字楼，也不用再忍受旧工业区脏乱差的环境，还吸引了深圳其他区域的众多科技创新企业前来宝安发展。

除了深圳之外，各大城市的相关支持政策正在逐步成型，以大湾区沿海城市为标杆，“工业上楼”模式亦不断向内延伸、扩展。 目前，佛山、苏州、青岛、上海、宁波、南京等城市都正在积极规划、建设“工业上楼”项目。

但同时，作为在国内刚开始发展应用的工业生产模式，“工业上楼”也带来许多细节问题，需要开发商去留意。尤其是在 厂房硬件参数设计 方面，其层高、楼板承重是区别于一般写字楼的，不同类型的生产研发型企业对载体空间和设备排布的需求也不同； 动线规划方面 ，厂房产品内部除了人流动线以外，最重要的就是 货运流线 ，都需要提前规划设计，避免出现后期货拉不出去、运不进来的情况，影响企业的发展。

总体而言，方升研究认为，“工业上楼”一地一议，对于土地资源充沛的二三线城市&重工业产业特征的城市，方升研究认为短期内并不适合推广工业上楼。

但产业转型升级过程中，“工业上楼”是一场先行先试的变革， 一方面可以对旧厂房进行改造升级，提升容积率和使用效率；另一方面将重量较轻、工作产生震动小的生产设备和生产过程迁移到高层 ，于城市而言解决了土地紧缺问题，于企业而言解决了生产成本问题，将成为未来破解土地低效利用的重要举措之一。

往期精彩回顾

(点击链接了解更多详情)

#学习更多商学课程#

请扫描下方二维码联系王老师

联系电话：13585515979

电子邮箱：13585515979@163.com

标签：科技创新科创大厦生产一体化

环球今亮点！重磅推荐 | “工业上楼”第一园是怎样炼成的？

中新网邯郸5月19日电 (王天译 黄涛)19日上午，河北省邯郸市人民东...

中新网邯郸5月19日电 (王天译黄涛)19日上午，河北省邯郸市人民东...