苏州在我的眼里，是一个商业很「卷」的城市。

(资料图片)

在购物中心层面，项目的供给量够多，分布密集，下场的商业地产玩家必须要有充分的资源与操盘能力，才能在这样充分竞争的市场博得一席之地。

在社区商业层面，亦是熙熙攘攘，本土城投与外来开发商身影交错，各自不同深度参与着苏州「最后一公里」的商业塑造。

印力便是苏州关注社区的一众实力玩家当中的一位。

印象中，我们以前看过的B端文章较多是对印力旗下「印象城MEGA」、「印象城」等产品的解析，社商项目的解读与曝光谈不上充足。这次在研究与实地探访之后，我觉得印力上海公司的苏州活力中心业务，有着颇多可圈可点之处。

于是决定撰写此文，来聊聊印力在苏州的中小体量特色商业项目呈现，或可以此思考商业更多特色商业的可能性。

01.

城市界面友好

政策助力社区空间发展

一个城市的商业发展与城市规划密不可分。在查阅了苏州近年的城市总体规划方案之后，结合苏州各个行政区最终呈现的建设面貌，我能够深切的感受到这个城市确实有着先天适宜社区商业发展的土壤。

下图是《苏州市城市总体规划（2011-2020》，是过去十年来苏州城市发展遵循的指导蓝图。

苏州中心城区原本就是古城区，基于古城保护的原则，在新建建筑时有颇多限制。因此为了适应产业和人口的导入，整个城市的发展策略是 「一核四城」 ——姑苏区为核 （古城区所在） ，东部打造综合商务城、西部打造生态科技城、南部打造滨湖新城、北部打造高铁新城。

平地起新城，建设标准起点就会更高。

若驾车穿行在工业园区、相城区高铁新城、高新区科技城等区域，会发现宽阔道路两旁基本都是绿荫丛生的绿化设施和公共建筑，少有沿街底商。

*苏州科技城俯瞰

这样展现出来的城市面貌给人的感觉可能会少几分烟火感，更多是大气感、都市感。在这一点上，苏州和其他新旧交错共同发展的城市会有一些明显的区别，这是苏州城市格局和规划所决定的发展特点。

所以这些行政区的社区商业基本都是集中开设在规划定点区域。从城市界面上来看，这一点对于发展集中式，自持运营的社区消费内容颇为友好。

在这样友好的城市界面和规划基底之上，苏州的集中式社区商业，我们可以认为其经历了两次迭代。

1.0时代是传统意义上的「小体量商业中心」，一站式满足社区居民的高频消费需求，我们可以将这样的社商项目看作 「区域商业聚落」 。

2.0时代有所升级，从关心社区居民的消费需求升级到关心生活需求，将服务品质升级，倡导新型生活理念，我们可以将这样的社商项目看作 「社区共享客厅」 。

目前的苏州市场上，两种类型的社商项目兼而有之，背后的开发运营商有政府城投也有外来开发商，整个格局呈现百花齐放的状态。

时至今日，苏州的社区消费活力蓬勃发展，正是因为有着良好的历史积淀。

得益于此，2021年苏州入选商务部公布的 「全国首批城市一刻钟便民生活圈」 30个试点城市之一。

2022年5月，苏州正式发布了《关于推进苏州市一刻钟便民生活圈建设的实施意见》。

意见指出——今后5年，苏州全市将建成不少于150个、各县级市（区）不少于15个布局合理、业态齐全、功能完善、智慧便捷、规范有序、服务优质、商居和谐的一刻钟便民生活圈。

由此可见，未来苏州商业在深耕社区土壤层面有着 充分的政策助力 。

据相关机构统计，苏州整体社区项目的体量规模已经超过400万方，市场体量庞大。所以，印力在这样的市场中，既充满竞争也充满机遇。

02.

因项目而施策

印力在苏州的社区理想

近些年，在大型购物中心厮杀一片之时，社区商业这片「蓝海」的关注度日趋走高。而印力上海却是早早洞察到了「蓝海」的商机，在沪苏两地深度布局城市活力中心产品线，并且版图已现规模。

印力在上海接连打造了包括集LifeBazaar安亭新镇、集Life Bazaar颛桥、丰尚国际生活中心在内的多个存量改造社区型商业项目。生鲜市集、小剧场、图书馆、创意共享办公、长租公寓等多产品联合运营，也印证了印力实现美好生活场景的未来愿景。

其中，丰尚国际生活中心引入猫空概念书店，诠释了国际社区配套商业的多元化生活方式。同时，集新概念菜市场、进口超市、美食市集于一体的B1丰尚市集也会在今年年底与大家见面，见证一个更国际化、更有温度的丰尚国际街区。

*丰尚国际生活中心B1效果图

在苏州这个新一线城市，印力打造了多个代表性的小型活力中心产品，其中比较成熟的有万科美好广场、印象水街美好荟、秦馀美好荟等。

截至目前，印力在苏州共运营管理8个经营期社商项目，总体量达43万方，服务客群达300万人 。

*印力在苏州的社区项目版图

实地走访下来，我们发现这些项目自身区位、物业形态、周边环境、公共资源、客群属性上都有着明显的差异化。

单物业形态而言，就涵盖了小体量独立盒子、商务楼宇配套、滨水商业街区等几种形态。如果再考虑区位环境，周边客群消费能力与习惯，更是各有区别。

面对差异化的项目矩阵，印力摒弃了「连锁+复制」的传统化操盘手法，选择深刻洞察项目在地属性，以 「美好生活、共同成长」 为理念，打造出了不同的产品类型——既有15min亲子欢聚地，又有商务办公配套、特色商业街，还有城市微度假产品。

每个项目虽体量不大，但印力都倾注了100%的精力与资源，为其量身定制了核心操刀思路，从而不断为消费者带来新锐、前沿的邻里生活方式，乃至温情、质感的社交体验。

这里我们选取几个颇有代表性的项目逐一介绍。

1、 秦馀美好荟——构筑都市轻旅休憩空间。

秦馀美好荟是印力与苏州浒墅关经开区国企平台合作运营的第一个项目，于2021年9月开业，体量3.1万方。

该项目位于苏州城西阳东片区，紧邻大阳山森林公园、苏州乐园森林度假区及水世界，周边城市级生态和旅游资源充沛。

项目根据自身辐射周边社区居民以及周末旅游休闲客群的地缘特点，定位为 「都市轻旅加油站」 ，引进了江南大院、全季酒店、社区集生活超市、秦馀茶馆、裕兴记等兼顾社区居民生活需求和旅游休闲客群度假休闲需求的多元业态组合。

*秦馀美好荟

其中本土知名餐饮连锁品牌江南大院，为项目量身定制了 8000㎡的沉浸式园林餐厅，2000㎡的无柱宴会厅 。

在项目提供的自然采光无柱空间，江南大院采用了「室内无差别造景」的手法，自然的光线透过玻璃顶棚投射下来，与空间内的亭台楼榭，曲径流觞结合，氛围感与天然园林几无二差。

据了解，江南大院将于近期开业，届时顾客便可感受仰头可望星空楼阁，俯身可触小桥流水，用餐如游园一般惬意的独特体验。

*江南大院效果图

2、 阳山美好荟——蝶变社区品质消费中心。

阳山美好荟也是印力与苏州浒墅关经开区国企平台同期合作运营的项目，前身是阳山花苑五区农贸市场项目， 于2021年12月开业，体量3.7万方。

项目位于苏州城西北浒关片区，周边居住氛围成熟，2公里内覆盖18个成熟小区。如果对项目周边再做一些功课会发现，这个片区原本其实是苏州近郊，居住氛围虽然成熟但商业配套品质不高，还停留在原始的沿街底商阶段。

印力接手这个城市更新项目后，对片区做了深入的客研，最终以生活内容消费为核心，以服务周边居民为导向，将项目定位便民、惠民、利民的 「小而美」的活力中心 。

项目汇集生活超市、生鲜菜场、饕餮餐饮、生活配套、儿童游乐等多种业态，引进了华润万家、麦当劳、原始煮意、江南大院、和子足浴、妙迪王国等连锁优质品牌， 全场超过70%的品牌都是区域首进，成功打造成社区品质消费中心 。

可以直白的说，印力打造的阳山美好荟，让整个阳山片区的社区消费质感得到了指数级提升。

*阳山美好荟

3、 印象水街美好荟——打造滨水商务会客厅。

印象水街美好荟是印力与苏州高铁新城国有控股集团有限公司联手打造的项目，于2019年12月开业，体量2万方。

项目位于苏州城北高铁新城，紧邻高铁北站，周边商务楼宇聚集，写字楼客群充沛。

从满足周边商务及居住客群的需求角度出发，项目定位 「滨水商务」会客厅 ，着力打造一个集商务社交、生活休闲、精品配套的多功能复合空间，引进了麦当劳、Costa咖啡、裕兴记、徽小院、 星酷街舞、博雅口腔、健身者联盟等品牌。

*印象水街美好荟

4、 活力岛商业街——贡献都市水岸夜生活范本。

印力与苏州相城城投集团强强联手，打造了相城区首个「地铁社区商业」水韵花都美好荟之后获得良好口碑，于是两强再度携手打造了第二个项目活力岛商业街，项目于 2021年9月开业，体量1万方 。

*活力岛商业街

该项目地处苏州城北相城区活力岛核心板块，毗邻活力体育公园，先天区位和自然资源都比较优越，以至于很多热心市民都在持续关注项目进展。

在印力与合作伙伴相城城投的共同努力下，对原有建筑进行改造升级，硬件上做了结构、动线、停车等方面的一系列优化。

软件上将项目定位为 「都市水岸风情街」 ，引进了棉仓、金海华华宴、金海华满庭芳、金海华赫本时光、宴遇姑苏、嘿叔烧烤、一炉一会，肆囍音乐酒馆等多家 「苏州首店」 及 「相城首店」 。

如此有吸引力的业态品牌组合，使得项目一经面世就吸引众多目光与客流，迎来了TA的「高光时刻」。项目很快成为相城社交休闲餐饮新地标，引领着区域内夜生活的新方式，并获得官媒的C位报道，风头无两。

5、 常熟印象里——成为家庭生活延伸空间。

常熟印象里是印力在苏州最新呈现的一个作品。该项目是由印力管理，万科与招商蛇口、碧桂园强强联合打造的常熟城西片区首个综合体商场，总建筑面积 约4.7万平方米，于2021年12月开业 。

项目地处常熟城西，以 「新商业、潮亲子、悦缤纷」 为定位，汇聚精品零售、餐饮美食、休闲娱乐、儿童亲子、生活配套等多元业态，旨在一站式满足常熟城西家庭客群的生活休闲亲子消费需求。

项目引进了上影星海影城、城市之间超市、五星电器、迪奈堡儿童乐园等主力店，以及星巴克、肯德基、耐克、阿迪达斯、漫读空间书店等知名品牌。

*常熟印象里

6、 万科美好广场——打造「早C晚A」潮流范本。

万科美好广场是印力在苏州开业时间最长的一个社商项目， 于2013年12月开业，体量6.4万方。

项目曾荣获「IREM China 2021最佳购物中心奖」、「2021潮购园区双十二苏州购物节-匠心潮街奖」等多个政府及行业奖项，并获评「2020年苏州市商业特色街培育创建示范街区」。

万科美好广场位于苏州工业园区与古城区交界处，毗邻苏州大学东校区，地理位置成熟优越，坐拥数量充沛的年轻Z时代客群。因此，项目也开始有针对性开展一些年轻客群中意的活动内容。

作为一个即将进入十周年的成熟项目，美好广场也在不断的自我更新与升级。在地铁6号线修建之后，项目希望借助交通优势，进一步吸纳苏州城中年轻潮流客群。

因此项目定位于 「潮流生活聚集地」 ，力求与年轻力共鸣，跟随Z时代消费趋势提供「早咖夜酒」的乐活微醺体验。

项目规划打造了夜经济特色街区「美好229街区」，引入众多新创的主理人品牌，夜生活乐享品牌，例如黑枼咖啡、嘿叔烧烤、熊见见噜噜煲、顽啤啤酒体验馆、串门儿烧烤、宽窄巷子、量贩式O2O魅KTV、盘思推理洞等特色餐饮及娱乐品牌，打造了「酒吧夜宵休闲」一条街，成为备受苏州年轻人喜爱的 夜经济地标 。

*万科美好广场

除去以上列出这些项目，印力在苏州还有运营期项目水韵花都美好荟、印象水街活力荟等。

根据上文介绍，我们可以看出印力在苏州的商业项目，在区位定位、物业形态、周边环境、公共资源、客群属性上都有着明显的差异化。很明显，这样的项目矩阵，实际并不适合「连锁+复制」的传统化操盘手法。

因此，取而代之的是，面对各有差异的项目矩阵，印力秉持了 「因项目而施策」 的定位方针。从敏锐洞察周边地缘特点，到定位上因地制宜，最终使得每个项目都有契合于周边 区域、客群及生活氛 围的业态组合和品牌陈列。

03.

持续多元创新

服务型商业更需要匠心

印力上海公司擅长打造大型购物中心，近两年产品入市即精品，诸如上海七宝万科广场、南翔印象城MEGA、漕河泾印象城、AI PLAZA、松江印象城等，在业内已有共识。

而印力上海公司的苏州活力中心业务，也是延续印力上海一贯的精细化与实践创新精神，给人颇有「用足绣花功夫」的感觉——

横向上 以平台发力，品牌化打造活动，提升「美好荟」等品牌的美誉度；

纵向上 立足项目深挖，根据每个项目不同的区位及客群特点，量身定制多元化的消费场景和商业内容。

在一般的业内认知里，从收入和成本角度考量，似乎社区商业项目的运营难免「粗放」一点。但在苏州，印力用一系列不同定位的项目颠覆了这一点。

首先是以客户为中心的的场景打造和服务体系构建。

场景打造如今在大型购物中心中已经是「必答题」，但在社商项目中落实的却并不算多。印力在苏州的多个社商项目中都打造了契合客群需求的特色化场景。

比如万科美好广场的「一鹿美好」主题儿童乐园，就是利用项目退台，为顾客提供一处开放式的亲子社交空间，以实际行动践行「为社区提供便利」的经营理念。

在寸土寸金的成熟地段，这样难得的空间相信会博得周边社区居民的很多好感。

在秦馀美好荟和阳山美好荟，更是打造了「荟玩儿亲子乐园」、「荟聊儿休息区」、「荟爱儿母婴室」三大功能区域。

*荟聊儿休息区

*荟玩儿亲子乐园

在毗邻成熟住区的社区项目中，主力客群往往是以家庭为单位的。

印力深度洞察家庭客户的出行及购物需求触点，构建了以无雨动线、老公寄存站、宝贝游乐园、网红盥洗室、卡通童车租赁、亲子小课堂等服务设施或活动组成的服务体系，可谓「宾至如归、以家为本」。

其次是独具特色的推广活动。

印力在苏州的社商项目可大致分为 定制造节 、 延续性主题活动 、 品牌公益活动 三类。

定制造节 是为旗下各项目定制符合其商圈定位的主题大节点活动，如周年庆、夜宵市集、啤酒音乐节等， 其关键在于「定制」，能够为项目创造独一无二的记忆点 。

*「青春制躁」音乐节

延续性主题活动 是在旗下各项目持续开展家庭日、社区运动会、儿童代言人大赛、厨神大赛等活动。 正是因为其「延续性」，所以能够有效提升与周边社区居民的粘性，进而提升品牌影响力。

通过这样的活动，项目增进了家庭成员的 情感链接 ，增强 邻里关系互动 ，为社区居民提供良好的 精神生活陪伴 。

*美好家庭日活动

比如各在营项目联合举办的 「美好社区运动会」 ，就是联合高校、街道、社区多方共同举办的乒乓比赛。这样一档参赛门槛低、居民参与度高的比赛，为项目现场带来超过2000组家庭客流。

*美好社区运动会之乒乓球赛

品牌公益活动 包括在旗下各项目开展漂流市集、蚂蚁森林绿色生活节、温暖小站/清凉小站、不插电音乐会等公益活动，提升品牌美誉度。

这些内容既体现了项目团队及运营方在公益、环保等公共价值领域的追求与担当，更体现了一个企业为社会回馈优质生活空间的强烈社会责任感。

*蚂蚁森林绿色生活节

比如「美好帐篷市集」是联合公益机构开展图书捐赠，为云贵贫困山区儿童建立爱心图书室。

「美好清凉小站」是联合场内爱心商户，为快递员、外卖骑手、环卫工人等户外工作人员提供爱心补给和防暑防疫物资。

*美好帐篷市集

*美好清凉小站

不局限以上，根据不同项目的客群特点，印力还在一些项目上举办更年轻化的活动。 比如在毗邻大学的万科美好广场举办万圣节主题的活动，燃爆魔幻嗨夜。

再比如紧跟商业趋势，在滨水风情街区项目活力岛商业街推出了城市露营主题活动。

活力岛商业街开街以后，项目的夜经济活动从策划到设计，都基于客户的疫后情感社交需求，朝着 「向往中的美好户外生活」 来打造。于是才有了「活力一夏」的城市露营主题活动和后备箱市集活动。

*活力岛商业街城市露营活动

活动极大提升了活力岛夜经济的调性和品位，为活力岛增添了真正意义上的新潮、活力属性，为苏城人民提供chill感十足的夏夜生活。

*活力岛商业街城市露营活动

还有对于旗下项目开启「美好漫游计划」，邀请小红书达人前往探店，帮助品牌和项目在Z世代的信息渠道里得到更好的露出和推广。

*小红书达人打卡秦馀美好荟

最后是数字化与智能化为精细化运营加持。

作为印力集团的标杆城市公司，印力上海在数字化方面一直担当着先驱者的角色。

*2022年8月，印力上海开启了城市级会员运营计划，实现了多元功能集结，组合数字化智能生活，为「支付+停车+购物+社交+互动」全场景的线上线下带来深度交互，全方位提升会员权益和服务体验，也从不同方位实质性地探索着品牌和印力会员之间的互联生态。

所以，依托区域公司乃至集团成熟的数字化技术，印力在苏州的各大项目也打造了专属会员微信小程序 「美好CLUB」 。

上线该小程序的项目已经实现了无感积分、智慧停车、积分兑礼、会员画像等线上功能，为项目打造专属的私域流量池。

而在商户服务端，在营项目上线了商户管理平台「美好1点通」，为商户提供线上端的信息共享与服务申报平台，赋能商户日常经营。

据我所观察到的情况，目前市场上这些数字化举措在小体量社区类项目上尝试者寥寥，毕竟成本是一个不可回避的难题。

而印力恰好有集团资源优势，也有愿意探索实践的决心，才得以快速落地并推进精细化运营目标的实现。

结语>>

一口气写下这么多关于社区空间的文字，我也不禁在思考： 理想中的「最后一公里消费场所」该是一个什么样子呢？

当疫情让人们的出行范围缩小，家门口的小体量精致商业可能会是我们从高频到更高频去消费和社交的地方。基于此，TA承载的意义除了生活消费，仿佛需要更多的 精神陪伴 ，提供更大的 情绪价值 。

我推测，下一个时代的优质消费空间，可能会发展成为一个「邻里关系枢纽」，以空间来承载家庭成员、邻里亲朋的情感链接，以及关系互动。

从印力在苏州呈现的一系列作品和运营成果可以看出，印力在定位上秉持「因项目而施策」，在运营上有情感、有温度、有细节、有智慧、有尝鲜，着力多元创新，持续为城市贡献新鲜、乐活、有趣的商业内容和消费场景。

我想，印力在苏州的特色商业正在探索一条属于自己的路径——将社区消费场所打造为 「触手可及的情绪陪伴空间」 的道路。而这，很有可能就是我们所期待的 「家门口的理想生活」 的模样。

- THE END -