目前成都二手房挂牌量已经突破 18万套 （而且真实的二手房存量远不止18万套），要知道2019年成都二手房挂牌数量不过 7万套 左右。

可以说，近几年成都二手房的存量，在以一个“恐怖”的速度增长，特别是天府新区，由于早期投资占比过大，大量二手房限售解除后，两年时间挂牌数便直接翻倍。

最致命的是，在二手房不断囤积的同时，成都购房者对后期楼市的预期也在下滑。

(资料图)

这预示着成都二手房，将会经历残酷的“踩踏”阶段！

即使二手房存量再大，“踩踏”在楼市行情好的时候也不会发生，因为大家都有一个上涨预期，很多时候房子卖不出去是因为房东会惜售。

但很遗憾，现在成都楼市的预期处在下滑阶段，绝大多数房子是真不好卖出去。

行情不好，二手房又越来越多，即使你咬牙硬撑着不降价，总有人为了快点卖出去会降价。

很多小区看似挂牌价坚挺的背后，是成交价的“大跳水”！

最开始跑路的人少，咬牙硬撑得多，表现不会明显，但到了大家都反应过来，产生恐慌真正集中出货的时候，“踩踏”自然就形成了。

特别是本就流动性差的部分二手房，越晚卖“踩踏”越严重，跌得越惨。

（特别解释一下：数据来源链家，但早期链家挂牌数量少，部分原因是由于链家以前在成都的市场份额并没有现在这么大，大概2019年后成都二手房市场才出现链家独霸一方的情况，现在成都二手房数据相对准确的就是链家。）

很早之前我就不断提醒大家，成都的二手房在分化，成都的房产早就“结构性过剩”。

在可预见的未来，成都二手房趋势必然是走优质路线！

只有少部分优质二手房，才能在成都强大的新房市场虎口夺食，同时在庞大的存量二手房竞争中脱颖而出，优质房产不管什么阶段都可以下手，但剩下80％的劣质房产真没有吸引力。

至于判断是否优质的基础，不是地段，不是品质，而是价格！

因为不同价位对地段、品质的判断标准是不同的。

还是那句话，没有不能买的房子，只有不能买的价格。

你要买二手房就需要清楚，你看的房子必须在同价位新房和二手房里，有其自身优势，且有足够大的需求支撑！

讲得直白一点，你要买房子，最好选在同价位区间里面，想要买的人最多的那批房子。

因为房产价格的涨跌，就是由购房者的想法和行为决定的。

买房需要顺势而为，如果永远与大众需求反向操作，做一名孤独的购房者， 能亏死你！

你跟大众需求做反向操作，结果最后没人接你的盘，价格能不跌吗？

可以说，绝大多数一个价位区间里非优质的二手房，由于没有那么多购房者去买，必然会经历不断地囤积，然后被行情带入到“踩踏”出货的阶段。

因为这类房子只能降价，降到对比下一个价位其他房源有优势的时候，才能卖出去。

至于降多少，就取决于存量有多庞大，“踩踏”有多严重！

你不降价就只能有价无市烂在手里。

而影响需求的两个最重要的标准，一个是地段，一个是品质，地段决定下限，品质决定上限。 （成都购房者，建议去看看微信公众号“不鱼说房”的历史文章，有具体成都区域选择排序分析，还有很多数据和规划，对购房者还是很有帮助！）

预算不高的购房者，买房地段就极其重要，在满足地段的情况下尽可能追求品质。

而高预算不仅要看地段还要看品质二者缺一不可。

地段越偏，产业和人口辐射范围越弱，需求越小。

品质越差，楼龄越大、小区越烂、周边环境越差，需求越小。

换而言之，地段越偏，辐射范围越弱，品质越差居住舒适度低的这类房子，在成都的流动性最差，也就是这类房子存量囤积最严重。

特别是地段偏的地方，周边新房供应又非常大，二手房出现“踩踏”出货的时候，跌得最惨。

因为作为二手房，在庞大的新房供应下，首先想卖出去，就得比新房更有性价比，其次在存量的二手房里还必须得有性价比。

不跌出性价比就没人买。

最后再次强调：

成都短期内楼市会处在低预期状态，但不会一直是低预期状态，因为成都的购房需求庞大并且增量也很恐怖。

短时间内低预期会压缩这些购房需求，但这些购房需求不会消失，会在预期发生转变的时候来一波反弹。

成都这个城市的楼市，短期可以看空，但长期依然向好！

有合适的性价比房源积极下手，没有合适的千万别强行上车，不买房也比买错房强！