大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

陈家祠板块的力迅西关雅筑，这个神奇的盘，大家还记得吧。

10万+的陈家祠，能买吗？

【资料图】

还没正式开卖时，那叫一个心比天高， 吹风10万+，进门还要验资100万。

结果首开价让人大跌眼镜， 才卖7万出头 ，相比吹风价直接打了7折。

最新的价格，比一年前又跌了不少。前些天推出的3号楼王单位，87㎡总价557万，算下来单价 才6.4万/㎡ 。

除了大幅降价，开发商还拿出了一大堆优惠：

首付分期，1成首付就可以买房，最低70万起可以拿下三房；

若是置换买家，开发商补贴30万；

还补贴换房时租房的房租，最高6万。

一通促销操作下来，开发商宣称自己国庆卖了2个亿，这两天又宣布11月1日 取消优惠，要变相涨价了。

虽然价格站不住，但开发商的这股傲娇劲儿，这一年多来是一点没变啊！

有粉丝一脸懵逼地问我：从号称必卖10万，到7万开卖，到如今楼王单位都才卖6字头，这盘还能不能买了？

不吹不黑，西关雅筑这个盘，优点还是有的。

1、 中心区地段 ，1公里范围内，购物商场、学校、少年宫、医院、公园……除了没江景，其他该有的都有。

2、1号线和8号线陈家祠站C出口，出站过个马路即到， 标准的地铁盘 。去往北京路、天河路都是一线直达，关键是人还不多。

3、 配套成熟 ，集聚了不少地道广府美食。虽然周边几个商场都半死不活，但满足基本生活还是绰绰有余的。

4、 板块内新盘断供多年 ，15年没有出让过一宗地。想在陈家祠买新房，不选西关雅筑，你压根就没得选。

5、项目是 准现楼 ，样板房都是实体的，等待收楼时间大为缩短。

但光凭这几个优点，就想卖10万+，就有点异想天开了。

因为跟优点比，这个盘的缺点，多到两只手都数不过来。

1、没学位。

项目对口的小学只有芦荻西小学，区一级学校，教学质量及升学率，请自行脑补。

2、密度高。

受制于地块太小，项目密度极高，容积率高达9.03。也没啥绿化，只在低层有一个架空的空中花园。

一层有9户，导致户型挨的非常近，堪比握手楼。

自己家门口对出去，要么对着自家厕所窗户，要么就是别人家厕所窗户，很尴尬。

3、车位严重不足。

共有1027户，车位却只有513个。这里最便宜的一套房都600万上下，怎么能让过半尊贵业主都没停车位呢？

4、立体噪音环绕。

项目位于7字位，两边都靠近马路，废气噪音粉尘少不了。

加上临近地铁，有去看过的粉丝说，地铁一过，感觉楼都在摇。

5、视野逼仄。

与周边住宅挨得太近，小区北面和南面只能看楼，东面只能看看老破小，西面景观最佳可以直望陈家祠，但是西晒严重。

6、实用率低。

卖得比较早的AB两栋都是4梯9户，现在卖的C栋是2梯6户，整个电梯间过道弯弯曲曲，光线不足，而且公摊很高。

以106㎡户型为例，套内面积才80㎡左右，实用率只有76%左右，等于要掏上百万买公摊。

7、户型过气。

户型设计最多只能算中规中矩，整体落后10年，全部短阳台设计，和周边的二手次新完全拉不开差距。

8、产权严重缩水。

项目前身有烂尾的黑历史，土地产权年限自1997年开始计算，至今已经缩水了25年。

9、存在抵押风险。

项目的未售房源几乎全部被抵押，想买房，还得先等开发商申请解押了才能网签，否则既不能办理抵押贷款，更办不了过户，也拿不了房产证，甚至存在钱房两空的风险。

关于房子被开发商抵押的风险，可以看这篇： 兄弟们！想买升龙学府的，得慎重啊…...

烂尾前身翻盘重建，地块年限缩水严重，单体楼，密度极高噪音不小，学位无优势，户型定位刚需和刚改，非纯改善更谈不上豪宅，加上荔湾老市区过分成熟无增量等因素……

你猜，当初是什么给了开发商底气，让他们想卖出10万+的价格？

或许就像开发商宣传的那样，只有老广才懂它的好，但 老广的钱也不是大风刮来的 ，又有多少个老广愿意花10万+在这里置业？

所以，现在开发商终于认清现实，老老实实降价到6字头，去跟周边二手业主抢客了。

我查了一下，目前西关雅筑附近的二手盘，除去老破小，稍好一点的二手小区，基本都是6字头往上走。

龙津世家，放盘均价6.5万/㎡；

美荔尚筑，放盘均价6万/㎡；

万科金色荔苑，放盘均价6.5万/㎡；

新光城市广场，放盘均价6万/㎡.......

如果你是附近工作，又有恋旧情节的老广，能 以二手的价格买到一手，买来自住还是非常不错的。

投资的话还是算了 ，这地段没啥想象空间，哪怕你是以6-7万/㎡买入，也不要太期待未来涨幅。